買屋別答應這 「2 種要求」！
當屋主要求「延後交屋」...買屋的時候，
難免遇到屋主要求「延後交屋」，
或希望「售後回租」，
讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。
遇到這種情況，
身為買方的我們應該答應嗎？
需要注意什麼呢？
在回答這個問題之前，大家需要先瞭解，
「簽約交易流程」與「交易安全機制」。
先了解房地產
無法「一手交錢，一手交貨」
簽約後約 30 - 45 天
才會完成過戶、交屋
房地產的交易由於金額龐大，
且過戶前買賣雙方還有稅負要繳，
所以不像一般物品的交易
一樣可以「一手交錢，一手交貨」。
通常簽約後大約需要 30 到 45 天
才會完成過戶、交屋的程序。
為了確保在簽約之後，買方會依約付錢，
賣方會依約過戶，因此，
即使是透過仲介媒合交易，
通常也都會使用「履保」
（履約保證）的服務：
簽約之後，如有使用房貸，
買方通常會先繳部分的自備款，
存進「履保專戶」裡，尾款的部分
通常會在申請貸款成功後，由銀行撥款。
驗屋完成手續
避免付錢後 賣方捲款潛逃
如果賣方尚有未償還的房貸餘額，
買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸，
剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡，
等到交屋當天「驗屋」完成，
完成所有手續後，買方拿到權狀確認無誤，
代書就會通知履保公司將履保專戶裡
所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶，
完成「一手交錢，一手交貨」。
讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃，
拿不到房子；賣方也可以避免
還沒有拿到款項，房子卻被代書過戶給買方。
賣方要求延後交屋表示...
買方要注意資金彈性和時間協調
前面有提到，在簽約後，
買方通常會先繳部分的自備款，
存進履保專戶裡。如果預計貸款 8 成，
通常在簽約三天內需要匯款 1 成頭期款，
剩下的 1 成通常在代書完稅時
（通常為簽約後 2 周內）會需要繳納，
接下來就等簽約後 30-45 天內交屋
（一般如賣方的「土地增值稅」
使用「一般用地」通常交屋時間通常為 30 天，
如使用「自用住宅用地」，
則交屋時間通常為 45 天）
如果賣方要求延後交屋，
表示買方在匯款完頭期款後，
雖然錢仍存在履保專戶，
但仍需要等較久的時間才能交屋。
缺點是，資金存在履保中就不能動用，
資金彈性低，也無法在交屋前「借屋裝修」，
節省交屋後裝潢入住的時間。
如果真的要「延後交屋」，
通常會跟賣方協調，
付款的時間是否可以多點彈性，
例如：依照代書「簽約」、「用印」、
「完稅」時間，各支付 5%、5%、10% ，
甚至是 5%、0%、15%，只要雙方合意，
買方就可以保留資金較高的彈性，
也有寬裕的時間可以好好詢貸款，
爭取最好的房貸條件。
交屋後 賣方回租房子...
其實 風險比「延後交屋」略高
另一種情況是交屋仍然如期，
但是交屋之後，賣方向買方回租房子，
雙方談妥回租的租期和租金，
等到租約期滿才搬家交屋。
對我來說，這個的風險比「延後交屋」略高。
原因是，在程序上，
房子雖然已經過戶給買方，
但由於屋主還住在裡面，無法完成騰空房子，
讓買方好好「驗屋」，
加上賣方拿到了所有的錢，
買方已經開始支付房貸，
但是房子還無法交付給買方。
「延後交屋」
對買方的保障比較高
除非買房目的 就是為了出租
雖然賣方在售後回租期間有支付租金和押金，
但是，如果租約期滿之後，雙方點交房屋，
發現屋況有破壞或不如預期，
除了找仲介協調外，
在實際買方可以拿來跟賣方談判的籌碼，
只剩下賣方支付的 2 個月押金，
而非買賣交易裡履保專戶裡的價金
（因為賣方已經拿到了）。
除非你當初買這個房子，就是為了出租，
而賣方支付的租金也有達到你的期望，
那麼「售後回租」的確是皆大歡喜。
不然，如果你的出發點是自住，
通常我會希望越單純越好，甚至相較之下，
「延後交屋」還比「售後回租」
對買方的保障來得高。
「延後交屋」
賣方會比較晚拿到錢
不過，實務上，雖然「延後交屋」和「售後回租」
都能給賣方寬裕的時間搬家，但是，
「延後交屋」表示賣方拿到錢的時間
也跟著延後了。如果賣方有資金上急迫的需求，
通常就只能「售後回租」。
這時候，是否接受賣方的要求，
就看買方的權衡了。
例如：如果房子的屋況本來就需要重新整理，
而買方也沒有急迫的入住需求，
賣方售後回租的租金
也高於買方每月要支付的房貸金額，
那麼，答應「售後回租」也是用來
跟賣方爭取好的買賣價格的好方式。
權衡條件需求 保障自己利弊
房地產的交易依照房子和買賣雙方的需求
而存在著不同的情境與考量，在賣方提出
「延後交屋」或「售後回租」的要求時，
記得以上述的條件權衡如何保障自己！
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