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買屋別答應這 「2 種要求」!

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發表於 2018-3-30 13:48:49 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
當屋主要求「延後交屋」...
買屋的時候,

難免遇到屋主要求「延後交屋」,

或希望「售後回租」,

讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。

遇到這種情況,

身為買方的我們應該答應嗎?

需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,

「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

先了解房地產
無法「一手交錢,一手交貨」
簽約後約 30 - 45 天
才會完成過戶、交屋
房地產的交易由於金額龐大,

且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,

所以不像一般物品的交易

一樣可以「一手交錢,一手交貨」。

通常簽約後大約需要 30 到 45 天

才會完成過戶、交屋的程序。

為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,

賣方會依約過戶,因此,

即使是透過仲介媒合交易,

通常也都會使用「履保」

(履約保證)的服務:

簽約之後,如有使用房貸,

買方通常會先繳部分的自備款,

存進「履保專戶」裡,尾款的部分

通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。



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 樓主| 發表於 2018-3-30 13:49:12 | 顯示全部樓層
驗屋完成手續
避免付錢後 賣方捲款潛逃
如果賣方尚有未償還的房貸餘額,

買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,

剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,

等到交屋當天「驗屋」完成,

完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,

代書就會通知履保公司將履保專戶裡

所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,

完成「一手交錢,一手交貨」。

讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,

拿不到房子;賣方也可以避免

還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。






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 樓主| 發表於 2018-3-30 13:49:43 | 顯示全部樓層
賣方要求延後交屋表示...
買方要注意資金彈性和時間協調
前面有提到,在簽約後,

買方通常會先繳部分的自備款,

存進履保專戶裡。如果預計貸款 8 成,

通常在簽約三天內需要匯款 1 成頭期款,

剩下的 1 成通常在代書完稅時

(通常為簽約後 2 周內)會需要繳納,

接下來就等簽約後 30-45 天內交屋

(一般如賣方的「土地增值稅」

使用「一般用地」通常交屋時間通常為 30 天,

如使用「自用住宅用地」,

則交屋時間通常為 45 天)

如果賣方要求延後交屋,

表示買方在匯款完頭期款後,

雖然錢仍存在履保專戶,

但仍需要等較久的時間才能交屋。

缺點是,資金存在履保中就不能動用,

資金彈性低,也無法在交屋前「借屋裝修」,

節省交屋後裝潢入住的時間。

如果真的要「延後交屋」,

通常會跟賣方協調,

付款的時間是否可以多點彈性,

例如:依照代書「簽約」、「用印」、

「完稅」時間,各支付 5%、5%、10% ,

甚至是 5%、0%、15%,只要雙方合意,

買方就可以保留資金較高的彈性,

也有寬裕的時間可以好好詢貸款,

爭取最好的房貸條件。

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 樓主| 發表於 2018-3-30 13:50:20 | 顯示全部樓層
交屋後 賣方回租房子...
其實 風險比「延後交屋」略高
另一種情況是交屋仍然如期,

但是交屋之後,賣方向買方回租房子,

雙方談妥回租的租期和租金,

等到租約期滿才搬家交屋。



對我來說,這個的風險比「延後交屋」略高。

原因是,在程序上,

房子雖然已經過戶給買方,

但由於屋主還住在裡面,無法完成騰空房子,

讓買方好好「驗屋」,

加上賣方拿到了所有的錢,

買方已經開始支付房貸,

但是房子還無法交付給買方。

「延後交屋」
對買方的保障比較高
除非買房目的 就是為了出租
雖然賣方在售後回租期間有支付租金和押金,

但是,如果租約期滿之後,雙方點交房屋,

發現屋況有破壞或不如預期,

除了找仲介協調外,

在實際買方可以拿來跟賣方談判的籌碼,

只剩下賣方支付的 2 個月押金,

而非買賣交易裡履保專戶裡的價金

(因為賣方已經拿到了)。

除非你當初買這個房子,就是為了出租,

而賣方支付的租金也有達到你的期望,

那麼「售後回租」的確是皆大歡喜。

不然,如果你的出發點是自住,

通常我會希望越單純越好,甚至相較之下,

「延後交屋」還比「售後回租」

對買方的保障來得高。



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 樓主| 發表於 2018-3-30 13:50:48 | 顯示全部樓層
「延後交屋」
賣方會比較晚拿到錢
不過,實務上,雖然「延後交屋」和「售後回租」

都能給賣方寬裕的時間搬家,但是,

「延後交屋」表示賣方拿到錢的時間

也跟著延後了。如果賣方有資金上急迫的需求,

通常就只能「售後回租」。

這時候,是否接受賣方的要求,

就看買方的權衡了。

例如:如果房子的屋況本來就需要重新整理,

而買方也沒有急迫的入住需求,

賣方售後回租的租金

也高於買方每月要支付的房貸金額,

那麼,答應「售後回租」也是用來

跟賣方爭取好的買賣價格的好方式。

權衡條件需求 保障自己利弊
房地產的交易依照房子和買賣雙方的需求

而存在著不同的情境與考量,在賣方提出

「延後交屋」或「售後回租」的要求時,

記得以上述的條件權衡如何保障自己!

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