2019年香港樓價怎樣走？
2019年香港樓價怎樣走？交銀國際：上半年再跌10% 年底或反彈現代電視 現代電視2018年12月25日
香港樓市從今年八月開始見頂回落，而在上週，美國聯儲局一如市場預期，宣布加息四分一厘，香港大型銀行都沒有跟隨加息，
這對樓市來說是正面消息。但是，有市場人士就認為，影響樓市的最重要因素並不是加息，而是中美貿易摩擦，以及股市的走勢等多方面的因素。
市場普遍預期，明年美息會見頂，在明年上半年加息2次之後就會暫停再加息。交銀國際聯席董事兼房地產研究主管謝騏聰認為，加息對樓市影響不大。
香港樓價今年第一、二季度上漲速度快，大部分房子漲價約10%，第三季度開始逆轉，踏入第四季跌幅增大。
謝騏聰表示，今年樓市下跌主要受到股市走勢及樓市政策的影響。今年10月，香港行政長官林鄭月娥在施政報告提出，
將新供應公私營房屋比例由六四比，增加至七三比，加深私樓市場的觀望情緒。同時不少市民也在觀望，
政府會不會進一步撤銷樓市辣招。對於明年樓市展望，謝騏聰預測，
明年上半年房地產市場房價會再下調10%的水平，他認為，香港經濟基本面沒有太大改變，如果就業問題沒有惡化，
相信下半年房價比較平穩，年底有反彈空間。
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20181130/photo/bkn-20181130180724702-1130_00842_001_01p.jpg?20181201045741
今年香港樓市盛極轉衰，臨近年尾跌勢加劇，加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數，對2019年樓市有嚴峻的考驗。有見及此，《東網》就邀請了專家為樓市把脈，對明年市況作出4大預言，替打算置業的人士「指點迷津」。
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【預言1】按揭利率唔會升得多？
息口是置業人士不容忽視的一環，尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變，有外媒指最早明春可能會暫停加息或放緩加息步伐，為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從？
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，明年影響息口走向的不確定因素頗多，明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態，均沒有原先估計般強，加上中美貿易戰變數大，對經濟增長及通脹走勢均有影響，明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計，全年將會由原先加息四次，減到兩至三次，加幅約半厘。
惟她認為，外圍不明朗因素比以往多，美國息口走勢仍需觀察，今年12月議息，相信明年3月是關鍵月份，屆時聯儲局的議息聲明，對全年息口走向有更明朗的啓示。
至於香港銀行未來會否上調最優惠利率(P)，王氏指，近月拆息高位回落，11月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落，較9月加息期間回落約一半；若12月美國加息，要視乎屆時拆息回升幅度，如仍處低水平，即使跟加亦大機會跟不足美息，加幅或同樣只達0.125厘。至於明年會否追加P，需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢，預測明年P累計升約0.5厘。
對於來年息口走勢，祥益地產總裁汪敦敬認為，香港M3(貨幣供應量)比按揭多四倍，可見香港銀行體系有「水浸」情況，估計難有大幅追加按揭息率的條件，如9月底美國加息，香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變，加息步伐或會暫緩，除非大量資金流出香港，明年低息環境很大機會持續出現。
【預言2】600萬以下物業最快見到春天？
近期樓價跌到業主心慌，劈價潮持續出現，市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過，有專家指，來年仍有部分住宅「板塊」能守得住，樓價有望率先見底反彈。
祥益地產總裁汪敦敬認為，現時600萬元內的二手住宅物業，是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」，加上新居屋「僧多粥少」，即使明年新一批居屋有機會推出，但需求遠多於供應下，故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場，料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場，帶動該類別二手物業市況回暖。
他估計，2019年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外，其餘600萬元內「板塊」的二手樓，樓價有望從谷底拗腰反彈，幅度料介乎5至10%。
至於未補地價的公居屋方面，由於市場放盤少，盤源較快被回流的購買力所消化，亦是樓價較容易見底的物業類型。
【預言3】納米樓冧價25%不是夢？
近年樓價愈來愈離地，出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車，紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過，隨着市況逆轉，業界預期明年這類物業最危，近年引發的泡沫隨時爆破。
資深測量師張翹楚認為，近年納米盤樓價升得快，樓價回落的時候，必然會跌得比一般住宅急，尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力，繼而出現「超賣」的情況，因此該類物業沽壓將會最重，樓價預料從高位回落15%至25%。
他續指，不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主，面對樓價「斷崖式」下跌，若「撞正」二按的優惠期完結，難免出現上會或轉按困難，故部分為求離場，「蝕入肉」甩貨在所不計，估計年內很有機會爆發蝕讓潮。
事實上，今年納米盤破頂成交不斷，其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤，先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。
不過，近月已陸續出現冧價成交，其中地產代理指，翠華花園B座高層河景單位，實用面積271方呎，10月初以438萬元易手，實用呎價約16,162元，重返年初水平，呎價較今年高位冧約26%。
【預言4】元朗、將軍澳二手最受壓？
除了納米盤之外，有專家亦認為，未來新盤供應多的新市鎮二手樓市，抗跌力將較弱，尤其是600萬元以上的物業，明年樓價將最受衝擊。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，未來新盤供應之中，元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上，相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略，難免對區內二手樓價造成壓力。
林氏續說，明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋，因之前私樓供應不足，令部分合資格買家轉搶公居屋，因而帶動樓價升至極不合理水平，因此樓市轉勢之下，抗跌力不及私樓，沽壓自然最嚴重。他認為，樓市調整期相信維持一至兩年，預計2019年一般住宅及豪宅會向下調約10%，重返去年初水平，但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。
另祥益地產總裁汪敦敬指，這些新盤重鎮的二手物業中，以樓價逾600萬元的單位最受影響，因購買力與新盤重疊，加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下，較難與新盤競爭，料明年這類二手物業樓價跌5至15%。
貿戰股市夾擊 大行紛唱淡樓市
樓市下半年正式轉勢，差估署的樓價指數顯示，史上最長的28個月樓價升浪在8月份斷纜，及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾，樓價指數更持續下跌，而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。
近期預測來年樓市的外資大行之中，以仲量聯行最為睇淡，該行指，香港住宅市場已進入調整期，預計明年住宅樓價將跌15%；若中美貿易戰升級及股市持續下挫，住宅樓價下跌空間或會高達25%。
另一大行高盛亦指，受美國加息周期持續影響，未來數年香港住宅供應持續上升，預期未來一兩年樓市有下行壓力，估計約下調15至20%。
此外，中信里昂8月預測，香港樓市正面對15年來最大的挑戰，樓價已去到難以負擔地步，市場氣氛隨時轉壞，故預期未來12個月住宅樓價會下跌15%。
摩根士丹利發表報告指，受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響，明年香港經濟增長或會放緩，估計明年上半年香港樓價料跌逾一成，下半年有望復甦。
本帖最後由 tane 於 2019-7-1 18:24 編輯
100大屋苑呎價走勢(5月)
屋苑名稱 註冊量(宗) 成交平均呎價(實) 成交平均呎價(建) 升/跌幅 - 實呎
(與上月比較) 過去6個月呎價走勢
嘉湖山莊 60 $11,207 $8,643 5.5%
沙田第一城 56 $17,082 $13,353 1.2%
愉景灣 51 $12,229 $10,323 0.9%
美孚新邨 48 $13,923 $10,485 2.4%
太古城 42 $20,609 $18,023 5.2%
麗港城 31 $14,829 $11,880 6.2%
海怡半島 30 $18,055 $14,430 3.9%
杏花邨 28 $17,103 $14,205 2%
麗城花園 25 $12,741 $10,710 7.1%
尚悦25$13,209$9,7024.5%
黃埔花園25$17,772$15,2772.3%
康怡花園23$18,357$14,8624.4%
名城23$18,479$13,9816.1%
麗晶花園22$13,598$11,7131.7%
將軍澳中心22$17,502$13,0823.4%
維景灣畔21$16,982$12,5451.6%
碧堤半島21$13,312$10,0831.9%
荃灣中心21$14,016$10,7226.4%
珀麗灣20$12,876$9,8776.2%
海逸豪園19$19,384$15,0386.3%
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