homing 發表於 2018-12-26 18:00:10

2019年香港樓價怎樣走?

2019年香港樓價怎樣走?交銀國際:上半年再跌10% 年底或反彈
現代電視        現代電視2018年12月25日
香港樓市從今年八月開始見頂回落,而在上週,美國聯儲局一如市場預期,宣布加息四分一厘,香港大型銀行都沒有跟隨加息,
這對樓市來說是正面消息。但是,有市場人士就認為,影響樓市的最重要因素並不是加息,而是中美貿易摩擦,以及股市的走勢等多方面的因素。
市場普遍預期,明年美息會見頂,在明年上半年加息2次之後就會暫停再加息。交銀國際聯席董事兼房地產研究主管謝騏聰認為,加息對樓市影響不大。
香港樓價今年第一、二季度上漲速度快,大部分房子漲價約10%,第三季度開始逆轉,踏入第四季跌幅增大。
謝騏聰表示,今年樓市下跌主要受到股市走勢及樓市政策的影響。今年10月,香港行政長官林鄭月娥在施政報告提出,
將新供應公私營房屋比例由六四比,增加至七三比,加深私樓市場的觀望情緒。同時不少市民也在觀望,
政府會不會進一步撤銷樓市辣招。對於明年樓市展望,謝騏聰預測,

明年上半年房地產市場房價會再下調10%的水平,他認為,香港經濟基本面沒有太大改變,如果就業問題沒有惡化,
相信下半年房價比較平穩,年底有反彈空間。

homing 發表於 2018-12-26 18:00:47

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20181130/photo/bkn-20181130180724702-1130_00842_001_01p.jpg?20181201045741

homing 發表於 2018-12-26 18:01:05

今年香港樓市盛極轉衰,臨近年尾跌勢加劇,加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數,對2019年樓市有嚴峻的考驗。有見及此,《東網》就邀請了專家為樓市把脈,對明年市況作出4大預言,替打算置業的人士「指點迷津」。

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【預言1】按揭利率唔會升得多?

息口是置業人士不容忽視的一環,尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變,有外媒指最早明春可能會暫停加息或放緩加息步伐,為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從?

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,明年影響息口走向的不確定因素頗多,明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態,均沒有原先估計般強,加上中美貿易戰變數大,對經濟增長及通脹走勢均有影響,明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計,全年將會由原先加息四次,減到兩至三次,加幅約半厘。

惟她認為,外圍不明朗因素比以往多,美國息口走勢仍需觀察,今年12月議息,相信明年3月是關鍵月份,屆時聯儲局的議息聲明,對全年息口走向有更明朗的啓示。

homing 發表於 2018-12-26 18:01:22

至於香港銀行未來會否上調最優惠利率(P),王氏指,近月拆息高位回落,11月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落,較9月加息期間回落約一半;若12月美國加息,要視乎屆時拆息回升幅度,如仍處低水平,即使跟加亦大機會跟不足美息,加幅或同樣只達0.125厘。至於明年會否追加P,需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢,預測明年P累計升約0.5厘。

對於來年息口走勢,祥益地產總裁汪敦敬認為,香港M3(貨幣供應量)比按揭多四倍,可見香港銀行體系有「水浸」情況,估計難有大幅追加按揭息率的條件,如9月底美國加息,香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變,加息步伐或會暫緩,除非大量資金流出香港,明年低息環境很大機會持續出現。


homing 發表於 2018-12-26 18:01:44

【預言2】600萬以下物業最快見到春天?

近期樓價跌到業主心慌,劈價潮持續出現,市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過,有專家指,來年仍有部分住宅「板塊」能守得住,樓價有望率先見底反彈。

祥益地產總裁汪敦敬認為,現時600萬元內的二手住宅物業,是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」,加上新居屋「僧多粥少」,即使明年新一批居屋有機會推出,但需求遠多於供應下,故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場,料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場,帶動該類別二手物業市況回暖。

他估計,2019年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外,其餘600萬元內「板塊」的二手樓,樓價有望從谷底拗腰反彈,幅度料介乎5至10%。

至於未補地價的公居屋方面,由於市場放盤少,盤源較快被回流的購買力所消化,亦是樓價較容易見底的物業類型。

homing 發表於 2018-12-26 18:02:06

【預言3】納米樓冧價25%不是夢?

近年樓價愈來愈離地,出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車,紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過,隨着市況逆轉,業界預期明年這類物業最危,近年引發的泡沫隨時爆破。

資深測量師張翹楚認為,近年納米盤樓價升得快,樓價回落的時候,必然會跌得比一般住宅急,尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力,繼而出現「超賣」的情況,因此該類物業沽壓將會最重,樓價預料從高位回落15%至25%。

他續指,不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主,面對樓價「斷崖式」下跌,若「撞正」二按的優惠期完結,難免出現上會或轉按困難,故部分為求離場,「蝕入肉」甩貨在所不計,估計年內很有機會爆發蝕讓潮。

事實上,今年納米盤破頂成交不斷,其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤,先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。

不過,近月已陸續出現冧價成交,其中地產代理指,翠華花園B座高層河景單位,實用面積271方呎,10月初以438萬元易手,實用呎價約16,162元,重返年初水平,呎價較今年高位冧約26%。

homing 發表於 2018-12-26 18:02:28

【預言4】元朗、將軍澳二手最受壓?

除了納米盤之外,有專家亦認為,未來新盤供應多的新市鎮二手樓市,抗跌力將較弱,尤其是600萬元以上的物業,明年樓價將最受衝擊。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,未來新盤供應之中,元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上,相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略,難免對區內二手樓價造成壓力。

林氏續說,明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋,因之前私樓供應不足,令部分合資格買家轉搶公居屋,因而帶動樓價升至極不合理水平,因此樓市轉勢之下,抗跌力不及私樓,沽壓自然最嚴重。他認為,樓市調整期相信維持一至兩年,預計2019年一般住宅及豪宅會向下調約10%,重返去年初水平,但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。

另祥益地產總裁汪敦敬指,這些新盤重鎮的二手物業中,以樓價逾600萬元的單位最受影響,因購買力與新盤重疊,加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下,較難與新盤競爭,料明年這類二手物業樓價跌5至15%。

homing 發表於 2018-12-26 18:02:51

貿戰股市夾擊 大行紛唱淡樓市
樓市下半年正式轉勢,差估署的樓價指數顯示,史上最長的28個月樓價升浪在8月份斷纜,及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾,樓價指數更持續下跌,而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。

近期預測來年樓市的外資大行之中,以仲量聯行最為睇淡,該行指,香港住宅市場已進入調整期,預計明年住宅樓價將跌15%;若中美貿易戰升級及股市持續下挫,住宅樓價下跌空間或會高達25%。

另一大行高盛亦指,受美國加息周期持續影響,未來數年香港住宅供應持續上升,預期未來一兩年樓市有下行壓力,估計約下調15至20%。

此外,中信里昂8月預測,香港樓市正面對15年來最大的挑戰,樓價已去到難以負擔地步,市場氣氛隨時轉壞,故預期未來12個月住宅樓價會下跌15%。

摩根士丹利發表報告指,受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響,明年香港經濟增長或會放緩,估計明年上半年香港樓價料跌逾一成,下半年有望復甦。

tane 發表於 2019-7-1 18:21:23

本帖最後由 tane 於 2019-7-1 18:24 編輯


100大屋苑呎價走勢(5月)

屋苑名稱        註冊量(宗)        成交平均呎價(實)        成交平均呎價(建)        升/跌幅 - 實呎
(與上月比較)        過去6個月呎價走勢
嘉湖山莊        60        $11,207        $8,643        5.5%       
沙田第一城        56        $17,082        $13,353        1.2%       
愉景灣        51        $12,229        $10,323        0.9%       
美孚新邨        48        $13,923        $10,485        2.4%       
太古城        42        $20,609        $18,023        5.2%       
麗港城        31        $14,829        $11,880        6.2%       
海怡半島        30        $18,055        $14,430        3.9%       
杏花邨        28        $17,103        $14,205        2%       
麗城花園        25        $12,741        $10,710        7.1%       




tane 發表於 2019-7-1 18:23:14


尚悦25$13,209$9,7024.5%

黃埔花園25$17,772$15,2772.3%

康怡花園23$18,357$14,8624.4%

名城23$18,479$13,9816.1%

麗晶花園22$13,598$11,7131.7%

將軍澳中心22$17,502$13,0823.4%

維景灣畔21$16,982$12,5451.6%

碧堤半島21$13,312$10,0831.9%

荃灣中心21$14,016$10,7226.4%

珀麗灣20$12,876$9,8776.2%

海逸豪園19$19,384$15,0386.3%

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