2019年香港樓價怎樣走？

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2019年香港樓價怎樣走？交銀國際：上半年再跌10% 年底或反彈
現代電視        現代電視2018年12月25日
香港樓市從今年八月開始見頂回落，而在上週，美國聯儲局一如市場預期，宣布加息四分一厘，香港大型銀行都沒有跟隨加息，
這對樓市來說是正面消息。但是，有市場人士就認為，影響樓市的最重要因素並不是加息，而是中美貿易摩擦，以及股市的走勢等多方面的因素。
市場普遍預期，明年美息會見頂，在明年上半年加息2次之後就會暫停再加息。交銀國際聯席董事兼房地產研究主管謝騏聰認為，加息對樓市影響不大。
香港樓價今年第一、二季度上漲速度快，大部分房子漲價約10%，第三季度開始逆轉，踏入第四季跌幅增大。
謝騏聰表示，今年樓市下跌主要受到股市走勢及樓市政策的影響。今年10月，香港行政長官林鄭月娥在施政報告提出，
將新供應公私營房屋比例由六四比，增加至七三比，加深私樓市場的觀望情緒。同時不少市民也在觀望，
政府會不會進一步撤銷樓市辣招。對於明年樓市展望，謝騏聰預測，

明年上半年房地產市場房價會再下調10%的水平，他認為，香港經濟基本面沒有太大改變，如果就業問題沒有惡化，
相信下半年房價比較平穩，年底有反彈空間。

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今年香港樓市盛極轉衰，臨近年尾跌勢加劇，加上中美貿易戰及未來息口走勢充滿變數，對2019年樓市有嚴峻的考驗。有見及此，《東網》就邀請了專家為樓市把脈，對明年市況作出4大預言，替打算置業的人士「指點迷津」。

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【預言1】按揭利率唔會升得多？

息口是置業人士不容忽視的一環，尤其近日美國聯儲局對加息的取態有變，有外媒指最早明春可能會暫停加息或放緩加息步伐，為未來息口增添不確定因素。究竟來年香港按息走勢何去何從？

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，明年影響息口走向的不確定因素頗多，明年美國經濟增長或美國聯儲局加息取態，均沒有原先估計般強，加上中美貿易戰變數大，對經濟增長及通脹走勢均有影響，明年美國加息步伐的確有機會較預期放緩。她估計，全年將會由原先加息四次，減到兩至三次，加幅約半厘。

惟她認為，外圍不明朗因素比以往多，美國息口走勢仍需觀察，今年12月議息，相信明年3月是關鍵月份，屆時聯儲局的議息聲明，對全年息口走向有更明朗的啓示。

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至於香港銀行未來會否上調最優惠利率(P)，王氏指，近月拆息高位回落，11月份的一個月拆息更一度在1厘並反覆上落，較9月加息期間回落約一半；若12月美國加息，要視乎屆時拆息回升幅度，如仍處低水平，即使跟加亦大機會跟不足美息，加幅或同樣只達0.125厘。至於明年會否追加P，需視乎本地資金流出會否加快及美國息口走勢，預測明年P累計升約0.5厘。

對於來年息口走勢，祥益地產總裁汪敦敬認為，香港M3(貨幣供應量)比按揭多四倍，可見香港銀行體系有「水浸」情況，估計難有大幅追加按揭息率的條件，如9月底美國加息，香港銀行亦只是「應酬」式跟加。況且美國聯儲局加息取態可能有變，加息步伐或會暫緩，除非大量資金流出香港，明年低息環境很大機會持續出現。

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【預言2】600萬以下物業最快見到春天？

近期樓價跌到業主心慌，劈價潮持續出現，市場普遍預期明年二手樓市難逃繼續冧價命運。不過，有專家指，來年仍有部分住宅「板塊」能守得住，樓價有望率先見底反彈。

祥益地產總裁汪敦敬認為，現時600萬元內的二手住宅物業，是沒有與未來三年7.5萬伙的未售新盤供應「撞貨」，加上新居屋「僧多粥少」，即使明年新一批居屋有機會推出，但需求遠多於供應下，故大量揀不到新居屋的上車購買力將會回流二手市場，料最快農曆新年後隨小陽春釋放市場，帶動該類別二手物業市況回暖。

他估計，2019年除了升得過急的納米盤仍會面臨沽壓之外，其餘600萬元內「板塊」的二手樓，樓價有望從谷底拗腰反彈，幅度料介乎5至10%。

至於未補地價的公居屋方面，由於市場放盤少，盤源較快被回流的購買力所消化，亦是樓價較容易見底的物業類型。

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【預言3】納米樓冧價25%不是夢？

近年樓價愈來愈離地，出現「單位愈細、呎價愈貴」的畸形現象。無殼一族但求上車，紛紛天價瘋搶「一眼見晒」的納米單位。不過，隨着市況逆轉，業界預期明年這類物業最危，近年引發的泡沫隨時爆破。

資深測量師張翹楚認為，近年納米盤樓價升得快，樓價回落的時候，必然會跌得比一般住宅急，尤其是一些新界偏遠地區的納米樓。由於樓價已經遠遠超出市民的負擔能力，繼而出現「超賣」的情況，因此該類物業沽壓將會最重，樓價預料從高位回落15%至25%。

他續指，不少近年以低首期、高樓按方式購入一手納米盤的業主，面對樓價「斷崖式」下跌，若「撞正」二按的優惠期完結，難免出現上會或轉按困難，故部分為求離場，「蝕入肉」甩貨在所不計，估計年內很有機會爆發蝕讓潮。

事實上，今年納米盤破頂成交不斷，其中大埔嵐山、元朗洪水橋尚築、沙田河畔花園及翠華花園等熱門迷你盤，先後實用呎價突破兩萬元創新高成交。

不過，近月已陸續出現冧價成交，其中地產代理指，翠華花園B座高層河景單位，實用面積271方呎，10月初以438萬元易手，實用呎價約16,162元，重返年初水平，呎價較今年高位冧約26%。

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【預言4】元朗、將軍澳二手最受壓？

除了納米盤之外，有專家亦認為，未來新盤供應多的新市鎮二手樓市，抗跌力將較弱，尤其是600萬元以上的物業，明年樓價將最受衝擊。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，未來新盤供應之中，元朗、將軍澳及屯門區的供應量佔整體高達九成以上，相信發展商會以貨如輪轉為銷售策略，難免對區內二手樓價造成壓力。

林氏續說，明年另一較危的「板塊」為二手公屋及居屋，因之前私樓供應不足，令部分合資格買家轉搶公居屋，因而帶動樓價升至極不合理水平，因此樓市轉勢之下，抗跌力不及私樓，沽壓自然最嚴重。他認為，樓市調整期相信維持一至兩年，預計2019年一般住宅及豪宅會向下調約10%，重返去年初水平，但相信明年整體樓市不會出現類似九七金融風暴爆發時的「斷崖式」下跌。

另祥益地產總裁汪敦敬指，這些新盤重鎮的二手物業中，以樓價逾600萬元的單位最受影響，因購買力與新盤重疊，加上受制樓市辣招及超過600萬元高成數按揭門檻下，較難與新盤競爭，料明年這類二手物業樓價跌5至15%。

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貿戰股市夾擊　大行紛唱淡樓市
樓市下半年正式轉勢，差估署的樓價指數顯示，史上最長的28個月樓價升浪在8月份斷纜，及後受中美貿易戰升溫、香港經濟景氣困擾，樓價指數更持續下跌，而愈來愈多大行唱淡明年的住宅樓市前景。

近期預測來年樓市的外資大行之中，以仲量聯行最為睇淡，該行指，香港住宅市場已進入調整期，預計明年住宅樓價將跌15%；若中美貿易戰升級及股市持續下挫，住宅樓價下跌空間或會高達25%。

另一大行高盛亦指，受美國加息周期持續影響，未來數年香港住宅供應持續上升，預期未來一兩年樓市有下行壓力，估計約下調15至20%。

此外，中信里昂8月預測，香港樓市正面對15年來最大的挑戰，樓價已去到難以負擔地步，市場氣氛隨時轉壞，故預期未來12個月住宅樓價會下跌15%。

摩根士丹利發表報告指，受中美貿易戰及內地經濟放緩等因素影響，明年香港經濟增長或會放緩，估計明年上半年香港樓價料跌逾一成，下半年有望復甦。

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100大屋苑呎價走勢(5月)

屋苑名稱        註冊量(宗)        成交平均呎價(實)        成交平均呎價(建)        升/跌幅 - 實呎
(與上月比較)        過去6個月呎價走勢
嘉湖山莊        60        $11,207        $8,643        5.5%       
沙田第一城        56        $17,082        $13,353        1.2%       
愉景灣        51        $12,229        $10,323        0.9%       
美孚新邨        48        $13,923        $10,485        2.4%       
太古城        42        $20,609        $18,023        5.2%       
麗港城        31        $14,829        $11,880        6.2%       
海怡半島        30        $18,055        $14,430        3.9%       
杏花邨        28        $17,103        $14,205        2%       
麗城花園        25        $12,741        $10,710        7.1%       

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尚悦	25	$13,209	$9,702	4.5%
黃埔花園	25	$17,772	$15,277	2.3%
康怡花園	23	$18,357	$14,862	4.4%
名城	23	$18,479	$13,981	6.1%
麗晶花園	22	$13,598	$11,713	1.7%
將軍澳中心	22	$17,502	$13,082	3.4%
維景灣畔	21	$16,982	$12,545	1.6%
碧堤半島	21	$13,312	$10,083	1.9%
荃灣中心	21	$14,016	$10,722	6.4%
珀麗灣	20	$12,876	$9,877	6.2%
海逸豪園	19	$19,384	$15,038	6.3%