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「房住必炒」救樓市

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發表於 2023-9-6 13:52:32 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
內地「救樓市」措施逐漸發酵,上周末新盤銷情「久旱逢甘露」,刺激內地及本港股市周一急彈。然而,從樓市到股市,這一波「喘穩回氣」相當短暫,恒生指數昨日再瀉逾2%。正如內地著名經濟師任澤平指出,樓市調控措施現正面臨「不可能三角」:既不能漲價,也不能降價,亦不能「不漲不降」。事實上,房地產兼具實用品和投資品性質,須具長遠增值前景才可吸引大批買家入市,當局可能至少要在局部範圍容許「房住必炒」,形成示範效應,才可真正解救樓市危機。


「認房不認貸」刺激短癮


自從7月24日中央政治局會議未再提「房住不炒」、改為強調「適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策」後,與「救樓市」相關的措施隨即浪接浪推出,包括減息、降準、放寬限購政策、降低首付比率等。但這一個多月以來,內地樓市依舊委靡不振,8月份百大房企銷售額僅3430億元(人民幣.下同),遠遜市場預期,按年大跌33.9%,比起「救市」之前的7月份數據更加惡劣,難免令人擔心樓市是否「無可救藥」。


然而,正所謂「大力出奇蹟」,北京、上海、廣州、深圳等四大城市上周相繼宣布「認房不認貸」(即使曾經貸款買樓,只要目前手上無樓,便視為首次置業,可享最低20%首付比率及優惠利率)。此舉被視為可釋放相當購買力,連同此前減息、降準等招數逐漸發酵,終於為樓市帶來一陣起色。在剛過去的周末,「北上廣深」新盤罕見地恢復熾熱,例如北京「融創壹號院」豪宅項目單日錄得56億元銷售額,上海「中建玖海雲天」項目更出現「通宵買樓」盛況。


驟看樓市似乎「有救」,刺激內地及本港股市周一大反彈,恒生指數和滬深300指數當日分別上漲2.51%和1.52%;特別是內房股板塊爆升,大批房企普遍錄得雙位數字漲幅。可惜這股高潮頗為短癮,踏進本周初,內地樓市新盤銷情未再報喜,內地及香港股市周二即告回落,結束「一日遊」行情,反映市場信心仍然疲軟,救市丹藥未顯靈效。


調控面臨「不可能三角」


中原銀行首席經濟學家、中國民營經濟研究會副會長任澤平在微博發帖指出,房地產調控現正面臨「不可能三角」:「第一,漲價是不可能的了,因為會增加實體經濟的成本;第二,降價是不可能的了,因為會增加金融市場的風險;第三,不漲不降是不可能的了,沒有漲價預期,購房者不會進場。」他笑說,誰能解決這道世界級難題,便可獲頒諾貝爾經濟學獎。


任澤平這番論述固然是苦中作樂的「段子」,卻亦確實道出了當前樓市調控政策的兩大懸念。首先關乎調控目標,究竟想要樓市漲、跌抑或不漲不跌?其次,假設「救市」意味着至少要避免樓市繼續下沉,但眼前信心危機嚴重,這一點如何能做到?


徹底放鬆「三限」挽狂瀾


事實上,房地產兼具實用品和投資品性質,倘若民眾僅僅相信樓市可維持「不跌」,那大概只能吸引所謂「剛需」買家入市置業,卻未必足以化解眼前由樓市崩盤帶來的連鎖危機。換個角度看,如果真的要「救市」,便須說服更多買家進場。在什麼情況下,「半剛需」以至「非剛需」群體也有興趣買樓?那就正如任澤平所講,只會當市場存在「漲價預期」的時候,意即民眾相信樓市頗大機會中長線向好。


有謂「矯枉必須過正」,內地樓市危機現已火燒眼眉,恐將拖垮整體經濟,在此關頭,單純不再提「房住不炒」,再加上輕微「放水」及稍為放寬限購政策,似乎未足以扭轉大局。反過來看,當局可能要在局部範圍內容許「房住必炒」,例如徹底放鬆一線城市「三限」(限售、限價、限購),配合加大「放水」和持續提振民企信心,務求帶動「北上廣深」樓市顯著反彈,形成示範效應,從而為全國樓市注入「漲價預期」,如此方有機會力挽狂瀾。


由此角度看,投資者要判斷內地當局「救市」勝算,某程度上相當簡單,只需留意(特別是一線城市)樓市有否重現「炒味」。近日頻傳北京樓盤單日銷售數十億元、上海樓盤有人「通宵買樓」,這類型新聞若出現多幾單,可視為「鑊氣」漸現,「救市」有望報捷。至於樓市可能「炒過龍」造成後遺症,那可算是happy problem,留待「救活病人」之後再處理也不遲。

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