「房住必炒」救樓市

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內地「救樓市」措施逐漸發酵，上周末新盤銷情「久旱逢甘露」，刺激內地及本港股市周一急彈。然而，從樓市到股市，這一波「喘穩回氣」相當短暫，恒生指數昨日再瀉逾2%。正如內地著名經濟師任澤平指出，樓市調控措施現正面臨「不可能三角」：既不能漲價，也不能降價，亦不能「不漲不降」。事實上，房地產兼具實用品和投資品性質，須具長遠增值前景才可吸引大批買家入市，當局可能至少要在局部範圍容許「房住必炒」，形成示範效應，才可真正解救樓市危機。


「認房不認貸」刺激短癮


自從7月24日中央政治局會議未再提「房住不炒」、改為強調「適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」後，與「救樓市」相關的措施隨即浪接浪推出，包括減息、降準、放寬限購政策、降低首付比率等。但這一個多月以來，內地樓市依舊委靡不振，8月份百大房企銷售額僅3430億元（人民幣．下同），遠遜市場預期，按年大跌33.9%，比起「救市」之前的7月份數據更加惡劣，難免令人擔心樓市是否「無可救藥」。


然而，正所謂「大力出奇蹟」，北京、上海、廣州、深圳等四大城市上周相繼宣布「認房不認貸」（即使曾經貸款買樓，只要目前手上無樓，便視為首次置業，可享最低20%首付比率及優惠利率）。此舉被視為可釋放相當購買力，連同此前減息、降準等招數逐漸發酵，終於為樓市帶來一陣起色。在剛過去的周末，「北上廣深」新盤罕見地恢復熾熱，例如北京「融創壹號院」豪宅項目單日錄得56億元銷售額，上海「中建玖海雲天」項目更出現「通宵買樓」盛況。


驟看樓市似乎「有救」，刺激內地及本港股市周一大反彈，恒生指數和滬深300指數當日分別上漲2.51%和1.52%；特別是內房股板塊爆升，大批房企普遍錄得雙位數字漲幅。可惜這股高潮頗為短癮，踏進本周初，內地樓市新盤銷情未再報喜，內地及香港股市周二即告回落，結束「一日遊」行情，反映市場信心仍然疲軟，救市丹藥未顯靈效。


調控面臨「不可能三角」


中原銀行首席經濟學家、中國民營經濟研究會副會長任澤平在微博發帖指出，房地產調控現正面臨「不可能三角」：「第一，漲價是不可能的了，因為會增加實體經濟的成本；第二，降價是不可能的了，因為會增加金融市場的風險；第三，不漲不降是不可能的了，沒有漲價預期，購房者不會進場。」他笑說，誰能解決這道世界級難題，便可獲頒諾貝爾經濟學獎。


任澤平這番論述固然是苦中作樂的「段子」，卻亦確實道出了當前樓市調控政策的兩大懸念。首先關乎調控目標，究竟想要樓市漲、跌抑或不漲不跌？其次，假設「救市」意味着至少要避免樓市繼續下沉，但眼前信心危機嚴重，這一點如何能做到？


徹底放鬆「三限」挽狂瀾


事實上，房地產兼具實用品和投資品性質，倘若民眾僅僅相信樓市可維持「不跌」，那大概只能吸引所謂「剛需」買家入市置業，卻未必足以化解眼前由樓市崩盤帶來的連鎖危機。換個角度看，如果真的要「救市」，便須說服更多買家進場。在什麼情況下，「半剛需」以至「非剛需」群體也有興趣買樓？那就正如任澤平所講，只會當市場存在「漲價預期」的時候，意即民眾相信樓市頗大機會中長線向好。


有謂「矯枉必須過正」，內地樓市危機現已火燒眼眉，恐將拖垮整體經濟，在此關頭，單純不再提「房住不炒」，再加上輕微「放水」及稍為放寬限購政策，似乎未足以扭轉大局。反過來看，當局可能要在局部範圍內容許「房住必炒」，例如徹底放鬆一線城市「三限」（限售、限價、限購），配合加大「放水」和持續提振民企信心，務求帶動「北上廣深」樓市顯著反彈，形成示範效應，從而為全國樓市注入「漲價預期」，如此方有機會力挽狂瀾。


由此角度看，投資者要判斷內地當局「救市」勝算，某程度上相當簡單，只需留意（特別是一線城市）樓市有否重現「炒味」。近日頻傳北京樓盤單日銷售數十億元、上海樓盤有人「通宵買樓」，這類型新聞若出現多幾單，可視為「鑊氣」漸現，「救市」有望報捷。至於樓市可能「炒過龍」造成後遺症，那可算是happy problem，留待「救活病人」之後再處理也不遲。